Réglementation phare de la transition écologique, le décret tertiaire est souvent perçu comme une contrainte pesant principalement sur les propriétaires d’immeubles. Pourtant, atteindre les objectifs fixés par la loi ELAN ne repose pas uniquement sur des travaux de rénovation énergétique. Les usages, les équipements exploités au quotidien et les comportements des occupants jouent également un rôle déterminant.
Pour les entreprises locataires, le sujet dépasse donc largement le cadre réglementaire. Réduction des charges d’exploitation, amélioration du confort des collaborateurs, contribution aux objectifs RSE : le décret tertiaire peut devenir un véritable levier de performance lorsqu’il est porté conjointement par le bailleur et le preneur.
Qui est concerné ? Quels sont les objectifs à atteindre ? Comment répartir les responsabilités entre propriétaire et occupant ? Et quelles actions mettre en œuvre pour réduire durablement les consommations énergétiques ? Suivez le guide.
Le décret tertiaire, officiellement nommé « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire », est une réglementation française qui vise à réduire la consommation d’énergie dans le secteur tertiaire. Entré en vigueur le 1er octobre 2019, il vient préciser les modalités d’application de la loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).
Le décret tertiaire s’applique aux bâtiments à usage tertiaire dont la superficie est supérieure à 1 000 m². Bureaux, commerce, hébergement-restauration, structures de santé, enseignement, lieux culturels… La réglementation concerne autant le secteur public que privé.
L’objectif principal du décret tertiaire est de réduire la consommation énergétique des sites assujettis de manière progressive. Il fixe aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires des objectifs chiffrés de réduction de la consommation d’énergie à atteindre à différentes échéances.
Ces objectifs peuvent être atteints de deux façons différentes :
1. Réduire sa consommation d’énergie finale de 40% en 2030, de 50% en 2040 et de 60% en 2050. Ce premier calcul se fait par rapport à une valeur relative : l’objectif est de réduire sa consommation d’énergie finale (Crelat) par rapport à une consommation énergétique de référence (Cref). Cette année de référence est choisie par l’assujetti, mais ne peut être antérieure à 2010. Il est également impossible de choisir l’année 2020, au cours de laquelle les consommations avaient été anormalement basses du fait du Covid.
2. Atteindre un niveau de performance minimum en KWh/m2/an. Fixées par arrêté avant le début de chaque décennie, ces valeurs absolues à atteindre (Cabs) tiendront compte du type de bâtiment et de la catégorie d’activité associée.
Bon à savoir : il est possible de mutualiser les résultats à l’échelle d’un parc immobilier. Autrement dit, si l’un de vos bâtiments affiche d’excellentes performances énergétiques, il est possible de réaffecter la part de consommations énergétiques économisées à une ou plusieurs entités du groupe de structures qui n’auraient pas respecté leurs objectifs. (JORF n°0096 – 24 avril 2022).
Le décret tertiaire concerne à la fois les propriétaires et les occupants des bâtiments assujettis. Cette responsabilité partagée est un point essentiel du dispositif.
Le bailleur agit principalement sur la performance intrinsèque du bâtiment : isolation, menuiseries, équipements techniques, systèmes de chauffage, ventilation ou climatisation, mise en conformité réglementaire et déploiement d’outils de pilotage énergétique.
Le locataire, quant à lui, influence directement les consommations à travers ses usages : taux d’occupation des locaux, horaires d’utilisation, paramétrage des équipements, choix des matériels installés ou encore sensibilisation des collaborateurs.
Dans les faits, les meilleurs résultats sont généralement obtenus lorsque bailleur et preneur construisent une trajectoire commune. Les investissements réalisés sur le bâtiment permettent de réduire les consommations, tandis que l’évolution des usages permet d’en maximiser les bénéfices.
Pour démontrer du bon respect du décret tertiaire, chaque année, les entreprises et institutions concernées devront déclarer les consommations finales de leur bâtiment sur une plateforme dédiée : OPERAT. Gérée par l’ADEME (Agence de la transition écologique), cette plateforme vise non seulement à récolter les données bâtimentaires (superficie, activité) et les consommations énergétiques, mais aussi les programmes de travaux et suivi des actions. L’objectif : s’assurer de l’atteinte des objectifs réglementaires fixés par le décret tertiaire.
Après transmission des données, les entreprises se verront délivrer depuis la plateforme :
Bon à savoir : bien que théoriquement à la charge des propriétaires et exploitants, la déclaration annuelle sur OPERAT peut être déléguée à un prestataire privé.
Les entreprises qui ne transmettraient pas les informations demandées sur la plateforme OPERAT feront l’objet d’une mise en demeure de respecter leurs obligations sous un délai de 3 mois. Au-delà de ce délai, l’Etat publiera une liste des entreprises récalcitrantes, façon « name and shame ».
En cas de non-respect de leurs objectifs, les contrevenants seront mis en demeure d’établir un programme d’actions comportant un échéancier prévisionnel de réalisation, ainsi qu’un plan de financement, sous 6 mois. En cas de non-respect dudit programme d’action, et après une deuxième mise en demeure, les propriétaires et exploitants de bâtiments s’exposeront à une amende de 1500 euros pour les personnes physiques et 7500 euros pour les personnes morales. Là aussi, le « name and shame » s’appliquera.
Souvent associé au décret tertiaire, le décret BACS (Building Automation and Control System) impose progressivement l’installation de systèmes d’automatisation et de pilotage des équipements techniques dans les bâtiments tertiaires. Son objectif est de permettre un suivi plus précis des consommations énergétiques et d’optimiser le fonctionnement des équipements tels que le chauffage, la climatisation, la ventilation ou l’éclairage.
Concrètement, ces systèmes permettent d’adapter automatiquement le fonctionnement du bâtiment à son niveau réel d’occupation, de détecter les dérives de consommation et d’améliorer le confort des utilisateurs tout en réduisant les dépenses énergétiques.
Le décret BACS constitue ainsi l’un des leviers les plus efficaces pour atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire.
Atteindre les objectifs du décret tertiaire ne repose pas uniquement sur des travaux de rénovation énergétique. Les résultats les plus significatifs sont généralement obtenus lorsque propriétaires et occupants agissent conjointement sur le bâtiment, ses équipements et ses usages.
Pour le bailleur, les principaux leviers concernent l’amélioration de la performance intrinsèque du bâtiment : rénovation de l’enveloppe, remplacement des équipements énergivores, installation de systèmes de pilotage, mise en conformité avec le décret BACS ou encore déploiement d’outils de suivi des consommations.
Pour le locataire, l’enjeu consiste davantage à optimiser les usages : pilotage des équipements, adaptation des espaces aux nouveaux modes de travail, sensibilisation des collaborateurs aux écogestes ou encore suivi des consommations par activité.
La loi n’impose d’ailleurs aucun levier d’action particulier pour faire baisser les consommations d’énergie. Le décret tertiaire fixe une obligation de résultat, laissant à chaque organisation la liberté de définir la stratégie la plus adaptée à son patrimoine immobilier et à ses contraintes d’exploitation.
Parmi les actions les plus couramment mises en œuvre, on retrouve :
Au préalable, il est souvent pertinent de réaliser un audit énergétique afin d’identifier les principaux postes de consommation et les gisements d’économies d’énergie. Cet état des lieux permet de définir une feuille de route réaliste, de prioriser les investissements et de construire les dossiers techniques nécessaires au suivi des obligations réglementaires.
Au-delà de la conformité réglementaire, cette démarche peut générer des bénéfices concrets pour les entreprises occupantes. Un bâtiment mieux piloté et plus performant permet souvent de réduire les charges d’exploitation, d’améliorer le confort thermique et la qualité de l’environnement de travail, tout en contribuant aux objectifs RSE de l’organisation. Le décret tertiaire devient alors un projet d’entreprise à part entière, à la croisée des enjeux immobiliers, financiers, environnementaux et humains.
Chez Korus Group, nous accompagnons propriétaires et utilisateurs dans la définition et la mise en œuvre de leur stratégie de performance énergétique. Audit, définition des trajectoires de réduction des consommations, rénovation des bâtiments, modernisation des équipements techniques, mise en conformité avec le décret BACS ou optimisation des usages : nous intervenons à chaque étape du projet pour transformer une obligation réglementaire en levier de performance durable.
Vous souhaitez évaluer le potentiel d’amélioration de votre patrimoine immobilier ou identifier les actions les plus pertinentes pour atteindre vos objectifs ? Contactez-nos équipes.