Que l’on construise un nouveau bâtiment ou que l’on rénove des locaux, entreprendre des travaux d’aménagement de bureaux représente un investissement financier important. A ce titre, il est normal que la Direction cherche à mesurer le retour sur investissement de tels travaux. C’est là que la valeur d’usage entre en jeu. Bien-être au travail, accessibilité du bâtiment, qualité de l’air… Cette métrique permet de mesurer le gain qu’apporte un bâtiment à ses occupants, et donc d’évaluer les gains de productivité rendus possibles par l’optimisation des espaces de travail. Comment mesurer la valeur d’usage de son patrimoine ? Comment mesurer le gain de productivité en euros et ainsi arbitrer certains choix d’aménagement ? Pour répondre à toutes ces questions, Korus Group a créé l’outil Thésaurus. Découvrez dans cet article comment Thésaurus va vous permettre de mesurer l’efficacité de vos bâtiments et optimiser leur rentabilité.

 

Valeur d’usage : une métrique centrale pour évaluer le ROI de ses aménagements

Environnement extérieur, confort acoustique, confort visuel, aménagement des espaces, qualité de l’air intérieur… La valeur d’usage correspond à la valeur générée par tous les services et fonctionnalités offerts par le bâtiment et son environnement à ses occupants. L’idée maîtresse, c’est que l’investissement le plus stratégique pour une entreprise consiste à investir dans le bien-être de ses salariés (dont les salaires représentent 80% du coût global d’une organisation), afin d’accroître leur productivité. Un collaborateur qui se sent bien dans son environnement de travail sera en effet plus performant. C’est pourquoi il est essentiel de chercher à optimiser la valeur d’usage d’un bâtiment.

« Au départ, Korus Group s’est intéressé à la valeur d’usage pour pouvoir délivrer des mesures concrètes et tangibles à ses clients, afin de leur donner une idée du ROI qu’ils pourraient avoir sur leurs futurs aménagements. Sur les projets d’envergure, nos clients demandent en effet de plus en plus de KPI », se souvient Sébastien Nauleau, Directeur des opérations associé Korus Group Consulting. Problème : il n’existe alors pas d’outil pour mesurer cette fameuse valeur d’usage. En s’alliant à un groupe d’entreprises rassemblant des acteurs majeurs de l’immobilier, – le hub VIBEO -, Korus Group a alors créé Thésaurus en 2014. Cet outil permet d’auditer le patrimoine d’une entreprise via le prisme de la valeur d’usage.

Comment l’outil Thésaurus permet-il de mesurer le ROI de travaux d’aménagement ?

L’outil Thésaurus évalue dans quelle mesure un bâtiment influence la productivité de ses occupants et permet de quantifier cette métrique financièrement. Plus concrètement, Thésaurus délivre 3 résultats :

  1. Une notation extra-financière du bâtiment pour évaluer la position actuelle du bâtiment au regard des standards de l’immobilier tertiaire. Le bâtiment obtient une note sur 20, qu’il est possible de comparer à 3 standards créés par le groupe VIBEO (peu performant / de base / performant). Grâce à ce comparatif de la performance du bâtiment, les propriétaires ou les responsables immobilier peuvent voir comment se situe leur bâtiment par rapport à un panel d’autres bâtiments. Grâce à une table de correspondance, vous pouvez aussi avoir une idée du résultat que vous obtiendriez dans un audit HQE ou BREEAM.
  2. Une estimation des gains de productivité liés à la rénovation du bâtiment. Ces informations sont très utiles pour les ressources humaines qui cherchent à améliorer le bien-être au travail de leurs collaborateurs. Il s’avère par exemple que le simple fait de pouvoir personnaliser son espace constitue l’un des facteurs les plus impactants en termes de performance, avec un ROI inférieur à 1 an et un coût quasi-nul pour l’entreprise.
  3. Une évaluation monétaire de la valeur d’usage du bâti. Il s’agit d’étudier les performances énergétiques de l’immeuble, ainsi que le gain de productivité des collaborateurs, que l’on multiplie par la masse salariale, pour estimer un gain ROI. Ce dernier point sera particulièrement intéressant pour les directeurs financiers et les chefs d’entreprise.

 

Comment se déroule un audit Thésaurus ?

Après une étude documentaire des différents plans, documents techniques (DOE) et éléments financiers, un expert Korus Group se rend sur place pour auditer le bâtiment au travers de 300 critères, qui visent à évaluer 6 grandes thématiques :

  1. Accès au site : comment les collaborateurs font-ils pour arriver sur le site ? Y’a-t-il des transports en commun à proximité ? L’entreprise favorise-t-elle les modes doux (en donnant par exemple accès à des douches pour les collaborateurs venant à vélo) ?
  2. Art et architecture : l’empreinte architecturale du bâtiment est-elle en accord avec la culture d’entreprise ? Le bâtiment renseigne-t-il sur le métier de ses occupants ?
  3. Confort et santé des occupants : le ressenti des collaborateurs en termes de confort acoustique et visuel est-il bon ? La luminosité naturelle et artificielle est-elle suffisante ? L’étude des filtres des centrales de traitement d’air permet-elle de conclure à une bonne qualité de l’air intérieur ?
  4. Fonctionnalité et ergonomie de l’espace : l’aménagement des espaces permet-il de couvrir tous les besoins des occupants ? Les collaborateurs ont-ils la possibilité de se réunir, de s’isoler, de faire une sieste ?
  5. Qualité technique de l’immeuble : quelles sont les performances énergétiques du bâtiment ?
  6. Services aux occupants : le bâtiment offre-t-il des services supplémentaires, tels qu’une conciergerie ou une salle de sport ?

Suite à cet audit, les équipes de Korus Group produisent un rapport et une série de recommandations qui permettraient d’améliorer la valeur d’usage. Le rapport comprend également des recommandations financières du type : « pour X euros investis dans la rénovation de la centrale de traitement d’air, vos collaborateurs seront plus performants de X ».

Valeur d’usage : quand recourir à Thésaurus ?

L’outil Thésaurus peut aussi bien être utilisé en amont d’un projet d’aménagement, – pour arbitrer les différents choix et gagner un temps précieux -, qu’en aval, pour mesurer le ROI de ses travaux et identifier d’éventuelles pistes d’amélioration.

« Nous nous sommes servis de l’outil Thésaurus comme d’un outil d’aide à la décision. Les collaborateurs ont pu coconstruire leurs espaces et l’outil nous a permis de les aiguiller sur ce qui était davantage important, afin de faire la part des choses entre un ressenti et une réalité. Et donc d’être plus efficace sur ces aménagements », témoigne Thierry Figeac, chef de projet pour Becton Dickinson, qui s’est servi de Thésaurus en amont de la construction d’un nouveau bâtiment visant à accueillir 320 collaborateurs.

« Grâce à Thésaurus, nous avons pu estimer que les travaux d’aménagement réalisés se sont traduits par une performance en hausse de 22 000 euros pour les collaborateurs. Disposer de chiffres aussi précis s’est révélé très rassurant pour les différentes parties tenantes (banques, partenaires, associés), cela donne du crédit à la démarche », confie Alexandre Souvignet, PDG de ALPHI, qui lui s’est servi de l’outil un an après avoir déménagé dans des locaux flambants neufs. L’audit lui a permis de confirmer les choix effectués par ses équipes, mais aussi d’identifier des axes d’amélioration en matière d’acoustique et de CVC. « Beaucoup d’entreprises font l’erreur de vouloir les meilleurs clients, sans avoir les meilleurs collaborateurs. Alors que c’est le préalable. Investir dans son environnement de travail, se préoccuper du bien-être de ses collaborateurs, c’est tout simplement devenu incontournable pour fidéliser ses talents. Lorsque nous recevons nos candidats sur site, et qu’ils voient les salles de sieste, le roof-top, je peux vous dire que ça fait toute la différence », ajoute le PDG de ALPHI.

 

Vous envisagez d’entreprendre des travaux d’aménagement de bureaux ? Vous cherchez à réaliser le meilleur investissement possible pour booster la productivité de vos salariés, tout en maîtrisant vos coûts ? Vous pouvez compter sur l’expertise de Korus Group spécialiste de l’aménagement d’espaces professionnels au service de la performance des salariés. Fortes d’une méthodologie d’accompagnement éprouvée dans la co-construction et dotée d’outils innovants tels que Thésaurus, les équipes Korus Group vous accompagnent dans la réalisation de votre projet, de la conception à la réalisation, jusqu’à la livraison clé en main. Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez-nous.