En tant que responsable de projet immobilier, vous voulez gérer votre parc en maîtrisant les coûts, les délais et la qualité. Pour cela, vous devez dompter chaque étape du projet. Attardons-nous sur un élément crucial pour le bon déroulement d’un projet de construction ou de rénovation : la constitution du dossier de consultation des entreprises. Découvrez ce qu’est un DCE et comment rédiger un bon dossier de consultation des entreprises.
DCE : qu’est-ce qu’un dossier de consultation des entreprises ?
DCE définition
Un DCE est un Dossier de Consultation des Entreprises. Le DCE est constitué à la fin de la phase d’étude d’un projet de construction. Ce dossier rassemble les informations essentielles pour consulter les entreprises, c’est-à-dire lancer un appel d’offres auprès d’entreprises qui pourraient réaliser les travaux.
Le dossier de consultation des entreprises est généralement obligatoire en marché public, mais il est également très largement utilisé en marché privé. Il s’avère nécessaire pour tous les projets, quel que soit le type de construction (immeuble d’habitation, local commercial, établissement recevant du public, etc.) et de travaux (construction neuve, rénovation ou réhabilitation).
À savoir : La réforme des marchés publics de 2016 a officiellement modifié le terme DCE en « documents de la consultation ». Toutefois, l’expression DCE reste largement utilisée.
À quoi sert un DCE ?
Le DCE permet en quelque sorte d’inviter les entreprises à travailler sur un projet. En étudiant le DCE, une entreprise potentiellement intéressée peut avoir une vue claire des travaux envisagés et des attentes du client (le Maître d’Ouvrage). Après avoir examiné les pièces du DCE, l’entreprise dispose de toutes les informations nécessaires pour décider si elle veut se porter candidate en soumettant une offre.
Le DCE a pour objectif de fournir aux entreprises susceptibles de proposer leurs services l’ensemble des informations utiles sur :
- Le contenu du projet : étendue des travaux, prescriptions techniques, niveaux de finition, etc.
- Les délais de réalisation envisagés ;
- Les conditions administratives et juridiques d’exécution des travaux ;
- Les critères de sélection des offres.
Les documents de consultation servent ensuite de base à la constitution des marchés de travaux qui seront établis avec les entreprises retenues.
DCE : comment rédiger un dossier de consultation des entreprises ?
La rédaction du dossier de consultation des entreprises incombe au Maître d’Ouvrage. S’il ne possède pas les compétences requises en interne, il peut néanmoins déléguer cette tâche dans le cadre d’une mission d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage. Cette mission peut être réalisée par différents professionnels : architecte, bureau d’études, économiste de la construction, juriste, etc.
Pour constituer un DCE, il faut rédiger et rassembler un certain nombre de pièces. Découvrons maintenant la liste des documents principaux d’un DCE.
Les pièces administratives du DCE
Pour commencer, un dossier de consultation des entreprises comporte plusieurs pièces administratives, notamment :
- L’AE, ou Acte d’Engagement : c’est la principale pièce contractuelle du dossier. Une fois signé, ce document valide l’accord des deux parties à respecter les pièces constitutives du dossier.
- Le RC, ou Règlement de la consultation, établit les modalités de réponse à l’appel d’offre en indiquant par exemple les délais de réponse et la liste des pièces à fournir. Le RC indique aussi les critères de sélection des entreprises.
- Un planning prévisionnel qui définit les attentes du Maître d’Ouvrage en termes de délais de réalisation des travaux ;
- Le CCAP, ou Cahier des Clauses Administratives Particulières, qui fixe les clauses administratives applicables au projet. Ce document aborde par exemple les modalités de paiement, les pénalités de retard ou encore les conditions de résiliation du marché.
Les pièces techniques du DCE
Les pièces techniques constituent également une partie fondamentale du DCE. On y trouve notamment :
- Le CCTP, ou Cahier des Clauses Techniques Particulières, qui détaille les clauses techniques liées aux travaux à effectuer. Le CCTP établit notamment la décomposition des travaux en lots (par exemple un lot gros œuvre, un lot menuiseries extérieures, etc.). L’entreprise pourra se porter candidate sur un ou plusieurs lots de travaux. Le document rappelle également les normes applicables au projet. Il détaille aussi l’ensemble des travaux à réaliser en précisant la nature, les caractéristiques et l’étendue des prestations. Par exemple, le CCTP peut indiquer le type de cloisons à prévoir dans un logement, l’épaisseur souhaitée, éventuellement une référence de produit à utiliser, et les critères thermiques et acoustiques à respecter.
- Un document de prix qui permettra à l’entreprise de présenter son offre financière. Selon le type de marché envisagé, le DCE peut comprendre soit une Décomposition du Prix Globale et Forfaitaire (DPGF), soit un Bordereau des Prix Unitaires (BPU) associé à un Détail Quantitatif et estimatif (DQE).
Les pièces graphiques du DCE
Enfin, le DCE doit comporter des pièces graphiques, par exemple :
· Les plans de l’existant s’il s’agit d’une rénovation ;
· Les plans architecturaux : plan masse, plans de niveaux, coupes, façades, carnets de détails, espaces verts, etc.
· Les plans des lots techniques : électricité, plomberie, chauffage, ventilation, protection incendie, détection anti-intrusion, etc.
· Le plan d’installation de chantier pour désigner les zones de stockage, les voies de circulation sur le chantier, la position de la grue, etc.
DCE : un exercice périlleux
Vous l’aurez compris : la rédaction d’un DCE nécessite un ensemble de compétences et de connaissances variées. La réussite de cette étape pose des bases solides pour la phase chantier et le déroulement du projet dans le respect du budget, du délai et de la qualité. En tant que Maître d’Ouvrage, la façon dont vous organisez le projet va directement impacter vos responsabilités vis-à-vis du DCE et la charge de travail associée.
Si vous choisissez de travailler en lots séparés, vous êtes responsable du pilotage du projet et vous devez notamment gérer les différents intervenants. Même si vous confiez la rédaction du DCE à un Maître d’œuvre, vous restez fortement impliqué dans le processus. Vous gardez un lien contractuel direct avec tous les intervenants en phase conception (architecte, bureaux d’études techniques, topographe…) et en phase réalisation (la ou les entreprises de travaux).
Avec des lots séparés, vous devez participer à l’élaboration du DCE, ainsi qu’à la sélection des entreprises et à la contractualisation. Naturellement, ces tâches demandent du temps et impactent le coût global du projet.
Ce mode de fonctionnement engendre aussi un autre risque : vous êtes lié par un contrat aux entreprises de travaux. Cela signifie qu’en cas de défaillance de l’une d’elles, c’est à vous de gérer les complications et les retards de chantier.
Pourquoi confier la rédaction du DCE à un contractant général ?
Il existe une alternative davantage sécurisée et qui vous soulagera de bien des tracas : confier le projet à un contractant général. Dans ce cas, vous définissez la cadre que le contractant général devra respecter en termes de prix, délai, qualité et sécurité. Le contractant général s’entoure alors des intervenants nécessaires pour mener à bien le projet. Il est responsable de la rédaction du dossier de consultation des entreprises et de la sélection des offres mieux-disantes. Si un problème survient à cause d’un manque de clarté dans le DCE ou d’une défaillance en phase chantier, c’est à lui de gérer, sans augmenter le budget ou les délais.
Le contractant général est en effet tenu à une obligation de résultats, et a donc la responsabilité de réaliser votre projet selon vos exigences de prix et de délai. En travaillant avec un contractant général, vous n’avez donc plus à vous soucier de la rédaction du DCE, du pilotage des intervenants et de la gestion des risques.
Le contractant général joue également un rôle majeur pour vous accompagner dans le choix des entreprises, au-delà de l’aspect technique des travaux. Egalité homme femme, taux d’accident du travail, travail dissimulé, gestion des déchets et économie circulaire, provenance des matériaux… Le contractant général peut en effet s’assurer de la bonne adéquation entre les exigences liées à la politique RSE ou achat interne à l’entreprise et les réponses des entreprises.
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