Dans un contexte de transformation des modes de travail, les entreprises font face à une réalité concrète : une partie significative de leurs espaces est aujourd’hui sous-utilisée. Le taux d’occupation moyen des bureaux reste souvent inférieur à 40 % (source Measuremen), avec des écarts marqués selon les jours, les zones et les usages.
Certaines typologies d’espaces sont particulièrement concernées : zones collaboratives délaissées, RIE aux usages figés, salles de réunion surdimensionnées ou circulations peu exploitées. Ce déficit d’usage n’est pas qu’un constat immobilier : il engage des enjeux financiers, sociaux et managériaux.
Face à cela, la question n’est plus uniquement “comment réduire les surfaces”, mais “comment mieux les utiliser”. Et dans cette logique, les services deviennent une solution stratégique.
La réflexion sur les services s’inscrit pleinement dans une logique de valeur d’usage. Cette notion désigne la capacité du bâtiment à produire un bénéfice réel et tangible pour ses utilisateurs : confort, accessibilité, fonctionnalité, expérience, qualité des services. Elle permet de dépasser la simple évaluation financière ou technique d’un actif pour intégrer l’efficacité vécue par les occupants.
Un espace bien conçu et bien activé par les bons services devient un levier de performance au quotidien. Inversement, un site sous-utilisé, sans animation ou sans fonctionnalités adaptées, perd en valeur d’usage même s’il est performant sur le papier.
Un service, au sens strict, désigne une fonctionnalité ou une prestation mise à disposition des usagers, sans lien direct avec leur activité productive, mais contribuant à améliorer leur quotidien ou leur expérience sur site. Il peut s’agir d’une conciergerie, d’un accompagnement bien-être, d’un espace santé, d’une programmation culturelle, ou d’un dispositif de soutien à la mobilité douce.
Ces services peuvent transformer la perception et l’usage d’un lieu. Un RIE peut accueillir ponctuellement des animations thématiques pour diversifier ses usages. Un espace de circulation peut devenir un lieu de rencontre ou d’exposition. Une salle inutilisée peut accueillir un service RH de proximité ou des micro-formations.
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Ainsi, les services permettent de redonner du sens et de la fonction à des mètres carrés existants, sans travaux lourds, et en réponse à des besoins concrets des collaborateurs.
Concevoir une offre de services performante nécessite de croiser quatre dimensions :
Il s’agit de comprendre les besoins exprimés et latents des collaborateurs. Tous ne formulent pas de demandes explicites, mais des tendances apparaissent : recherche de flexibilité, besoin d’équilibre vie pro/perso, quête de sens ou d’attention au bien-être.
Les services doivent accompagner une intention stratégique : favoriser le retour au bureau, encourager la transversalité, améliorer la QVT ou soutenir un nouveau mode managérial.
C’est souvent le point aveugle. Une bonne stratégie servicielle doit s’appuyer sur une lecture fine des taux de fréquentation, des zones peu sollicitées, des flux quotidiens. Sans cette base, le risque est de développer des services sur les “mauvais” mètres carrés.
Qui opère les services ? À quelle fréquence ? Avec quels moyens ? Plusieurs modèles coexistent : internalisation, externalisation, mutualisation inter-occupants, ou approche hybride. Le bon modèle dépend du service, du site et de la stratégie globale.
Une stratégie servicielle performante suppose un pilotage en temps réel. Le smart building, en tant qu’infrastructure numérique de l’immeuble, offre cette capacité.
Grâce aux capteurs, aux systèmes GTB et aux plateformes workplace, il devient possible de :
Le smart building ne “crée” pas les services, mais permet de les ajuster, de les déployer de manière réactive et de les inscrire dans une logique de performance d’usage.
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Trop souvent, la question des services est reléguée à la phase d’exploitation. Pourtant, leur efficacité repose sur leur intégration précoce.
Concevoir des espaces adaptables, prévoir des zones activables, anticiper les circuits logistiques, penser les flux de communication interne sont autant de leviers essentiels pour garantir la réussite d’une stratégie servicielle.
Cela suppose un dialogue entre les parties prenantes : architectes, AMO, Contractant général, exploitants, responsables RH et digital workplace. Le service devient ainsi un élément structurant de la programmation, au même titre que les performances énergétiques ou les ratios capacitaires.
L’approche servicielle ne vise pas à “rajouter du confort” ou à embellir un site, mais à activer pleinement son potentiel d’usage. Dans une logique de performance globale de l’espace, les services deviennent un outil de transformation :
Transformation des usages
Transformation de la perception des lieux
Transformation des rythmes et des flux
👉 Korus Group, en partenariat avec Dynamic Workplace, accompagne les organisations dans cette logique d’activation des espaces par le service, en croisant stratégie, faisabilité et expérience usager. Une méthode fondée sur la donnée, l’écoute et la capacité à projeter les bons usages sur les bons lieux, au bon moment.
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