Accompagner la transition énergétique du bâtiment, sans perdre en lisibilité
Les exigences réglementaires, la pression des marchés et la montée des engagements RSE poussent les organisations à intégrer des critères environnementaux dans leur stratégie immobilière. Pour piloter ces transformations, de nombreux acteurs s’appuient sur des certifications (LEED, BREEAM, HQE) ou des dispositifs de financement (CEE).
Encore faut-il comprendre ce que chacun couvre, ce qu’ils apportent, et surtout à quel moment les activer. Car entre reconnaissance environnementale, valeur patrimoniale, confort des usagers et levier financier, les objectifs ne sont pas les mêmes.
LEED : une certification internationale pour des bâtiments à forte ambition durable
Créée par le US Green Building Council, la certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est l’une des plus reconnues à l’échelle mondiale. Elle s’adresse aux bâtiments en construction, en rénovation ou en exploitation, avec différents systèmes adaptés aux typologies et aux usages.
Elle évalue la performance globale du bâtiment sur des critères comme :
- l’efficacité énergétique
- la gestion de l’eau
- le choix des matériaux
- la qualité de l’air
- la mobilité et les ressources naturelles
Selon une analyse de CBRE sur plus de 1 500 immeubles de bureaux à l’échelle mondiale, les actifs certifiés LEED présentent une valeur locative moyenne de +5 à +10 % par rapport à leurs équivalents non certifiés. Cette différence s’explique par une meilleure attractivité locative, un taux de vacance réduit, ainsi qu’une plus grande résilience sur le long terme. En phase de revente, la valorisation peut atteindre +21 %.
Le processus s’articule autour d’un audit réalisé par le GBCI, sur la base d’un dossier détaillé constitué par le maître d’ouvrage, souvent avec l’appui d’un bureau d’études spécialisé.
BREEAM : une méthodologie de référence pour les projets européens
La certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), d’origine britannique, s’est largement imposée en Europe. Elle couvre tous types de bâtiments (bureaux, commerces, logements, établissements de santé…) en phase de construction ou de rénovation.
Elle repose sur une grille d’évaluation multicritère qui prend en compte :
- la performance énergétique
- les émissions de CO₂
- la consommation d’eau
- la gestion des déchets
- les conditions de confort
- les innovations
CBRE souligne que BREEAM représente aujourd’hui près de 60 % des certifications environnementales délivrées dans les grandes métropoles européennes. Sa compatibilité avec les exigences ESG des investisseurs institutionnels et sa forte adaptabilité aux réglementations locales expliquent cette large adoption.
La méthodologie prévoit deux évaluations : une en phase conception, l’autre en réalisation. Le niveau de certification obtenu va de Pass à Outstanding.
HQE : une certification française à l’approche plus globale
La certification NF HQE (Haute Qualité Environnementale) s’appuie sur une approche plus large, qui intègre à la fois la performance environnementale, la qualité de vie des usagers et la performance économique.
Développée en France par Certivéa, elle s’adresse principalement aux bâtiments tertiaires neufs ou rénovés. Les axes d’évaluation s’articulent autour de :
- l’énergie
- l’environnement
- le confort
- la santé
Elle s’inscrit dans une logique compatible avec les politiques publiques françaises et les engagements RSE des grands groupes.
CEE : un dispositif d’aide financière à ne pas confondre avec une certification
Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) ne sont pas une certification environnementale mais un dispositif réglementaire de financement.
Mis en place par l’État français, ils imposent aux “obligés” (fournisseurs d’énergie, distributeurs de carburant…) de financer des opérations d’amélioration énergétique.
Les CEE jouent un rôle de levier de pré-financement très utile pour enclencher des travaux nécessaires à l’obtention d’une certification environnementale, en particulier dans le cadre de rénovations importantes.
Ce que montre le terrain : certifications et valeur d’usage
Au-delà de la performance environnementale, les certifications LEED, BREEAM ou HQE ont un impact direct sur la valeur d’usage des espaces. En effet, les occupants perçoivent un bâtiment certifié comme plus sain, plus stable thermiquement, mieux ventilé et globalement plus confortable.
Ces bénéfices d’usage renforcent l’attractivité locative et favorisent la rétention des talents. Ils expliquent aussi en partie la réduction du taux de vacance constaté sur ces actifs.
Comparatif : certifications & dispositifs
Pour conclure : certification et performance, un choix stratégique à anticiper
LEED, BREEAM, HQE ou CEE : chaque outil répond à une logique différente, avec ses propres contraintes, méthodologies et impacts. Le choix dépend du type de bâtiment, de son cycle de vie, de sa localisation, mais aussi de la stratégie de valorisation adoptée.
Dans le cadre d’un projet piloté par Korus Group, nous pouvons intégrer dès la phase de conception ou d’exécution la certification visée comme une contrainte de projet à part entière. Nos équipes disposent d’un réseau de partenaires qualifiés pour accompagner les démarches d’audit, de labellisation ou de montage de dossiers réglementaires (CEE). Un projet ? Contactez nos équipes !