À La Murette, près de Grenoble, Korus Group a fait de son propre siège social une démonstration grandeur nature. L’opération portait sur un actif mixte détenu par Marcimmo, holding patrimoniale du fondateur du groupe : environ 805 m² de bureaux existants et un hangar de 1 000 m² historiquement dédié au stockage. L’enjeu n’était pas de construire un nouveau siège, mais de révéler la valeur d’un actif sous-exploité.
Le projet, livré en 2018, a transformé cet ancien volume logistique en siège tertiaire nouvelle génération : un lieu de travail, d’accueil, de collaboration et de démonstration du savoir-faire Korus Group. Avec un résultat mesurable : entre 2018 et 2024, le site affiche +53 % de résultat net d’exploitation, 1 000 m² supplémentaires sans hausse de consommation énergétique en kWh, -22 % de charges d’exploitation globale, puis -32 % de consommation énergétique après ajustement des usages.
Avant transformation, le site présentait une configuration fréquente dans les patrimoines tertiaires : des bureaux occupés, mais fragmentés, et un volume annexe à faible valeur d’usage. Les équipes travaillaient dans un bâtiment allongé sur deux niveaux, avec des espaces cloisonnés qui limitaient les interactions. Le hangar, lui, restait essentiellement un outil de stockage.
La valeur n’était donc pas absente. Elle était dormante. L’actif souffrait d’une obsolescence d’usage, énergétique, collaborative et expérientielle. Pour Marcimmo, l’objectif était de transformer ce volume brut en actif tertiaire attractif, plus flexible, plus exploitable et mieux aligné avec les attentes des occupants.
Cette logique est centrale pour un investisseur : la valorisation ne dépend plus seulement de la surface disponible, mais de la capacité du bâtiment à créer de la valeur d’usage, à réduire ses coûts d’exploitation et à rester adaptable dans le temps.
Korus Group a engagé le projet comme une transformation patrimoniale et organisationnelle. Le Hangar représente 1 410 m², répartis entre 600 m² au rez-de-chaussée, 450 m² en mezzanine et 360 m² pour La Ruche, avec 110 postes de travail. Le projet a mobilisé huit mois de conception collaborative et dix mois de travaux.
Avant de figer les plans, les équipes ont travaillé sur les usages : modes de collaboration, besoins opérationnels, ambiances, relations entre services, parcours visiteurs, restauration, digital, réemploi des matériaux. Plus de 40 % des collaborateurs du siège ont participé à six ateliers de conception.
Cette étape a permis de produire un cahier des charges précis, puis un macro-zoning adapté à la culture du groupe. L’enjeu était simple : éviter de plaquer un concept standard sur un bâtiment atypique. Le projet devait répondre à la réalité du site, des équipes et des futurs usages.
Le premier levier a été la conservation de l’existant. Plutôt que démolir, Korus Group a conservé la structure du hangar, repris certains matériaux et préservé la mémoire industrielle du lieu. Cette approche a limité l’impact environnemental tout en donnant au bâtiment une identité forte.
Le deuxième levier tient à la diversité des espaces. Le Hangar intègre des zones collaboratives, des espaces de concentration, des cabines acoustiques, des salles de réunion, des lieux informels, un forum central et La Ruche, espace multi-usage dédié à l’accueil, à la restauration, aux échanges et à l’événementiel.
Le troisième levier concerne la flexibilité. Les choix techniques permettent d’adapter plus facilement les espaces : mobilité des postes, connectique évolutive, modularité des plateaux, capacité à accueillir plusieurs usages ou plusieurs occupants. Cette souplesse donne à l’actif une valeur stratégique : il peut évoluer sans restructuration lourde.
Enfin, la performance d’exploitation a été intégrée dès la conception : centrale de traitement d’air performante, récupération de calories, free cooling, pompe à chaleur réversible, détecteurs de présence dans les salles, régulation centralisée, éclairage piloté selon les apports de lumière naturelle.
La transformation a modifié l’équation économique du site. Korus Group a quitté les anciens bureaux pour s’installer dans le hangar réhabilité. Les bureaux existants, soit environ 800 m², ont ensuite pu être mis en location auprès d’autres entreprises. Le site accueille aussi d’autres usages, dont une entreprise de portage salarial et une crèche.
La création de valeur repose donc sur plusieurs effets combinés : intensification de l’usage, valorisation de surfaces existantes, baisse des charges, meilleure performance énergétique, attractivité renforcée et capacité d’accueil élargie.
Le taux d’occupation actuel, autour de 49 % avec deux jours de télétravail, reflète les standards des organisations hybrides. Ce point est important : un actif performant n’est plus nécessairement celui qui affiche une densité maximale permanente. C’est celui qui absorbe la variabilité des présences, soutient les moments collectifs et évite les mètres carrés inutiles.
Le cas Marcimmo démontre qu’un actif existant peut gagner en valeur sans passer par une démolition-reconstruction. La clé réside dans le repositionnement : transformer un bâtiment contraint en actif plus utile, plus lisible, plus serviciel et plus flexible. Pour un investisseur, les enseignements sont directement transposables. Un bâtiment qui reste figé s’expose à l’obsolescence, à la hausse des charges, à la baisse d’attractivité locative et à la décote. À l’inverse, un actif capable d’évoluer avec les usages protège mieux sa valeur.
La reproductibilité repose sur quatre conditions : analyser les usages réels avant de concevoir, penser exploitation dès l’amont, éviter les choix techniques trop rigides, et intégrer la maintenance dans la trajectoire de performance.
Le Hangar illustre l’approche intégrée de Korus Group : conseil, conception, réalisation, mobilier, maintenance et adaptation dans le temps. Cette continuité limite les ruptures entre vision, chantier et usage réel. La valeur ne se mesure pas seulement à la livraison. Elle se vérifie dans la durée : charges maîtrisées, surfaces réutilisables, satisfaction des occupants, attractivité locative, performance énergétique, capacité à accueillir de nouveaux usages. Pour les investisseurs, c’est le principal enseignement du projet : un mètre carré transformé avec méthode peut devenir un actif plus performant. Pas seulement plus beau. Plus utile, plus exploitable et plus résilient.