Pour les investisseurs et asset managers, l’ESG (Environnement, Social, Gouvernance) est devenu un sujet de liquidité, de valorisation et de rendement. On parle d’ESG pour évaluer la santé d’une entreprise au-delà de ses seuls résultats financiers. Cet acronyme international est devenu incontournable pour mesurer l’impact éthique et la durabilité des entreprises, protéger les investissements contre les risques extra-financiers, et répondre aux nouvelles réglementations en vigueur
Décret tertiaire piloté par l’ADEME, taxonomie européenne, décret BACS (Building Automation and Control System), labels environnementaux, obligations de reporting, etc. la pression réglementaire s’intensifie, alors même que les locataires arbitrent de plus en plus leurs choix selon la qualité environnementale, l’expérience utilisateur et les coûts d’exploitation des immeubles.
Les actifs qui n’évoluent pas face à ces évolutions risquent une double peine : une hausse des CAPEX de mise en conformité et une dégradation progressive de leur attractivité. À l’inverse, les immeubles capables d’intégrer des solutions smart building, une trajectoire ESG crédible et une expérience utilisateur différenciante deviennent plus faciles à louer, plus faciles à arbitrer et plus résilients dans le temps.
L’intégration de critères ESG est devenue un standard de marché pour les investisseurs immobiliers les plus actifs : une part croissante des fonds en fait mention dans leurs reportings, et les grands gestionnaires relient explicitement l’ESG à la liquidité, à l’attractivité locative et à la préservation de la valeur des actifs.
Les investisseurs les plus actifs privilégient désormais des actifs capables de démontrer une trajectoire ESG claire, car cela réduit le risque de vacance, sécurise les cash-flows et facilite les arbitrages. Les critères ESG influencent désormais directement les modèles DCF (Discounted Cash Flow ou flux de trésorerie actualisés) qui sont des modèles d’évaluation financière qui estiment la valeur d’une entreprise (ou d’un investissement) en actualisant ses flux de trésorerie futurs prévisionnels.
Les certifications environnementales jouent également un rôle de plus en plus structurant. Les immeubles certifiés HQE, BREEAM ou LEED bénéficient d’une meilleure attractivité locative, d’un risque de vacance réduit et d’une capacité plus forte à soutenir des niveaux de loyers élevés. C’est ainsi que pour Arthur Loyd, un bâtiment certifié HQE, BREEAM ou LEED peut se louer jusqu’à 10 à 20 % plus cher, selon son emplacement et son niveau de certification. Une étude du RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) évoque aussi des plus-values allant jusqu’à 30 % pour des actifs verts bien positionnés.
Un immeuble énergivore, peu flexible et mal piloté devient plus difficile à louer, plus coûteux à exploiter et plus risqué à refinancer. À l’inverse, un actif performant réduit les charges, améliore la satisfaction des occupants et sécurise les revenus locatifs.
Les entreprises locataires recherchent des espaces capables d’améliorer l’expérience collaborateur, de soutenir leurs objectifs RSE et de limiter leurs coûts d’occupation. Cela passe par plusieurs dimensions :
Un immeuble capable de fournir ces éléments devient plus attractif, réduit son risque de vacance et renforce sa capacité à conserver ses occupants dans la durée.
Le smart building permet de piloter un immeuble en temps réel grâce à la collecte et à l’exploitation de données : consommation énergétique, occupation des espaces, confort, maintenance, qualité de l’air, éclairage ou encore performance des équipements techniques. La GTB (Gestion Technique du Bâtiment) devient ici un élément central avec son système informatique centralisé qui pilote et optimise les équipements techniques d’un bâtiment. Elle permet de réduire la consommation d’énergie jusqu’à 30% et améliore le confort des occupants.
Le décret BACS impose progressivement l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle sur les bâtiments tertiaires équipés de systèmes CVC (chauffage, ventilation et climatisation) supérieurs à certains seuils de puissance. Les bâtiments existants de plus de 290 kW sont déjà concernés depuis le 1er janvier 2025. Les actifs au-delà de 70 kW devront être conformes d’ici 2030.
La digitalisation permet ainsi d’identifier rapidement les dérives énergétiques, les espaces sous-utilisés ou les équipements défaillants. Les gains sont immédiats : baisse des consommations, amélioration du confort, réduction des interventions techniques et fiabilisation du reporting ESG.
L’intelligence artificielle permet désormais d’anticiper les pics de consommation, de détecter les anomalies de fonctionnement, d’optimiser automatiquement les températures selon les usages et de planifier une maintenance prédictive. Les solutions les plus avancées peuvent ajuster automatiquement l’éclairage, la ventilation ou le chauffage selon les habitudes d’occupation observées dans le bâtiment.
La maintenance prédictive est particulièrement intéressante pour les investisseurs. Elle réduit le risque de panne, allonge la durée de vie des équipements et limite les coûts de maintenance corrective. Les capteurs et l’analyse des données permettent d’intervenir avant qu’un équipement critique ne tombe en panne. Mais les gains générés par un smart building ne se limitent pas à l’énergie. Un monitoring précis des usages couplé à l’IA permet par exemple :
La première étape consiste à objectiver le potentiel réel de l’actif. Audit d’usage, analyse énergétique, benchmark marché, identification des irritants locataires, cartographie des surfaces sous-utilisées : ce diagnostic permet de prioriser les actions selon leur impact économique réel.
C’est ici que la mesure de la valeur d’usage prend toute son importance. Elle peut s’appuyer sur deux lectures complémentaires, mais distinctes. Le DPU, outil de Dynamic Workplace, analyse l’utilisation réelle des espaces et l’intensité d’usage du bâtiment. Thésaurus, outil Korus Group, évalue la valeur d’usage sous l’angle de l’humain, de l’impact du bâtiment sur la productivité des occupants.
Croisées avec les données d’occupation, ces analyses permettent de relier les usages réels à des indicateurs financiers : taux d’occupation, coût par poste, vacance potentielle, attractivité, rendement futur ou pertinence des CAPEX. Un actif peut ainsi être piloté non plus seulement selon son état technique, mais selon sa performance réelle d’usage, sa capacité à être intensément utilisé et sa contribution à la performance des organisations qui l’occupent. L’approche Korus Group repose sur une logique très opérationnelle : mesurer avant d’agir, puis démontrer la valeur créée.
Si le DPU permet d’identifier les écarts entre les usages réels et le potentiel de l’actif, K’Scan apporte une lecture centrée sur les collaborateurs. Administré sous forme de questionnaire en ligne avant projet, puis après réaménagement, il permet de mesurer la satisfaction des collaborateurs vis-à-vis de l’environnement de travail, d’identifier les profils d’activité et de comprendre les relations fonctionnelles entre équipes. Cette donnée d’usage permet de concevoir un aménagement fondé sur les pratiques réelles, puis de mesurer l’évolution de la satisfaction après transformation.
L’accompagnement RSE permet ensuite de définir une trajectoire crédible et réaliste, alignée avec les contraintes réglementaires, les attentes des utilisateurs et les objectifs de rentabilité. Cette logique permet de hiérarchiser les investissements : certains actifs doivent être restructurés, d’autres repositionnés, d’autres encore arbitrés.
Un actif « ESG-compatible » et « smart building-ready » est plus simple à louer, plus simple à refinancer et plus simple à arbitrer. L’enjeu n’est donc pas uniquement de réduire les consommations ou d’obtenir une certification. Il s’agit de repositionner l’immeuble pour répondre aux attentes du marché à horizon cinq ou dix ans.
Cela suppose de traiter plusieurs sujets en parallèle : la vacance, la sous-utilisation des espaces, les charges d’exploitation, la flexibilité des plateaux, la qualité de service, la conformité réglementaire et la capacité à démontrer une performance ESG mesurable.
Le marché du smart building devrait dépasser 827 milliards de dollars en 2034 et poursuivre une croissance annuelle de plus de 24 % au cours de la prochaine décennie. Cette dynamique traduit un mouvement de fond : les bâtiments capables de produire des données, de piloter leurs consommations et d’améliorer l’expérience utilisateur deviennent progressivement le nouveau standard.
Korus Group ne se limite pas à une logique de conformité ou de travaux. L’approche est globale : conseil, conception, réalisation, mobilier, maintenance. Cette vision transversale permet d’aligner les objectifs ESG avec les enjeux économiques réels de l’actif : réduire la vacance, améliorer le TRI, optimiser les CAPEX, renforcer l’attractivité locative et sécuriser la valeur patrimoniale. Les actifs qui sauront intégrer dès aujourd’hui une trajectoire ESG crédible, des outils de pilotage intelligents et une approche orientée usage prendront une avance durable sur le marché.
Chez Korus Group, cette transformation se construit autour d’une logique simple : faire de chaque mètre carré un levier de performance économique, sociale et environnementale. Un projet ? Contactez-nous !